TP.HCM đang hoàn thiện dự thảo quy định mới về tách thửa đất ở, xây dựng trên cơ sở Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội. Điểm đáng chú ý nhất của dự thảo là phương án chia thành phố thành 5 khu vực với diện tích tối thiểu khác nhau, thay cho cách áp một mức chung cho mọi địa bàn. Cần lưu ý ngay từ đầu: đây là dự thảo đã được cơ quan chuyên môn thống nhất phương án và đang trong quá trình trình cấp có thẩm quyền, chưa phải văn bản chính thức có hiệu lực.
Vì sao chọn phương án 5 khu vực?
Theo thông tin về quá trình xây dựng dự thảo, Sở Nông nghiệp và Môi trường thống nhất sử dụng phương án chia 5 khu vực thay vì phương án 4 khu vực, với lý do phương án này dễ áp dụng thực tế hơn cho cơ quan quản lý và phản ánh sát hơn chênh lệch mật độ dân cư, giá trị đất và hiện trạng hạ tầng giữa khu trung tâm, khu đô thị hiện hữu và các xã ngoại vi sau sắp xếp hành chính. Diện tích tối thiểu trong dự thảo được tính cho thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách, sau khi đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch.
Năm khu vực và diện tích tối thiểu tương ứng
Khu vực 1 có diện tích tối thiểu 36 m2, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3 m. Khu vực này gồm các phường trung tâm cũ của TP.HCM như Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú, nơi mật độ dân cư cao và phần lớn là đô thị hiện hữu.
Khu vực 2 có diện tích tối thiểu 50 m2, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu không nhỏ hơn 4 m, gồm các phường như Tân Thuận, Phú Thuận, Bình Tân, một phần Thủ Đức và An Lạc.
Khu vực 3 có diện tích tối thiểu 60 m2, chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m, có điều chỉnh riêng cho đường nhỏ hoặc lối đi. Khu vực này bao quát nhiều phường thuộc địa bàn sáp nhập cũ như Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một, Tân Uyên, Vũng Tàu và Bà Rịa.
Khu vực 4 có diện tích tối thiểu 80 m2, chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m, gồm các xã ngoại vi như Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Long Hải và Đất Đỏ.
Khu vực 5 có diện tích tối thiểu 100 m2, chiều rộng và chiều sâu không nhỏ hơn 5 m, dành cho các xã xa, mật độ dân cư thấp thuộc khu vực sáp nhập cũ như Thường Tân, Bắc Tân Uyên, Phú Giáo, Phước Hòa, Phước Thành, An Long, Trừ Văn Thố, Bàu Bàng, Long Hòa, Thanh An, Dầu Tiếng và Minh Thạnh.
Điều kiện về lối đi: điểm người dân hay vướng nhất
Dự thảo quy định thửa đất tách ra phải tiếp giáp đường công cộng đã công bố, hoặc có lối đi được thỏa thuận với các hộ liên quan và được UBND cấp xã chấp thuận, đồng thời bảo đảm yêu cầu thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy và điều kiện cấp phép xây dựng. Phần lối đi chung phục vụ từ hai thửa đất trở lên sẽ được ghi nhận là sử dụng chung trên giấy chứng nhận. Đây là nhóm điều kiện thực tế khiến nhiều hồ sơ tách thửa bị ách lại trong những năm qua, nên việc dự thảo nêu rõ ngay từ đầu giúp người dân tự đối chiếu trước khi nộp hồ sơ.
Người dân cần làm gì lúc này?
Thứ nhất, xác định thửa đất của mình thuộc khu vực nào trong 5 khu vực của dự thảo để ước lượng khả năng tách thửa, nhưng không nên giao dịch hay cam kết dựa hoàn toàn vào con số của dự thảo, vì nội dung có thể còn thay đổi trước khi ban hành chính thức. Thứ hai, tiếp tục áp dụng quy định tách thửa hiện hành cho mọi hồ sơ đang thực hiện. Thứ ba, theo dõi thông tin chính thức từ UBND TP.HCM và Sở Nông nghiệp và Môi trường. Địa Danh Mới sẽ cập nhật ngay khi quy định được ban hành chính thức, kèm hướng dẫn tra cứu theo từng phường và xã.
Nguồn tham khảo: Tổng hợp thông tin dự thảo quy định tách thửa đất ở TP.HCM theo phương án 5 khu vực của CafeLand (tháng 10/2026), trên cơ sở Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15. Nội dung trong bài là dự thảo đang trình, chưa có hiệu lực thi hành.